居抜き物件の賃貸契約で注意すべき5つのポイント

居抜き物件は初期費用を抑えられる魅力的な選択肢ですが、賃貸契約の際に注意すべきポイントがあります。見落としたまま契約してしまうと、退去時に多額の費用が発生したり、思わぬトラブルに巻き込まれることがあります。

この記事では、居抜き物件の賃貸契約で特に注意すべき5つのポイントを、仙台で飲食店の居抜き・造作譲渡専門を扱う私たちが解説します。

ポイント①｜造作の所有権と扱いを明確にする

居抜き物件で最も重要な確認事項が「造作（内装・設備）の所有権」です。

ビルオーナーの所有物であるにもかかわらず、前テナントが「造作譲渡」として売却してしまうケースがあります。契約前に必ず賃貸借契約書と造作の所有権を確認しましょう。

チェックポイント： 造作譲渡契約書に「造作の所有権が売主（前テナント）にあること」が明記されているか確認する。

居抜き物件で引き継いだ内装・設備について、退去時にどの状態まで戻す必要があるかを事前に確認することが重要です。

「スケルトン戻し」の条件が契約書に含まれている場合、退去時に数百万円の工事費が発生することがあります。居抜きで節約した費用が退去時に消えてしまうケースも少なくありません。

チェックポイント： 「原状回復の範囲」を契約書の特約条項で必ず確認する。

前テナントが支払っていた保証金は、新テナントには引き継がれません。新規契約として保証金を改めて支払う必要があります。

仙台の飲食店物件では保証金が賃料の6〜12ヶ月分に設定されていることが多く、賃料20万円の物件では120〜240万円の保証金が必要になります。

チェックポイント： 保証金の総額と返還条件を契約前に書面で確認する。

前テナントが使用していた設備の中に、リース契約中の設備が含まれていることがあります。リース設備はリース会社の所有物であるため、無断で造作譲渡の対象にすることはできません。

チェックポイント： 造作譲渡の前に、各設備がリース物件でないかをリース会社に確認する。

居抜きでの退去（前テナントが内装・設備を残したまま退去すること）は、ビルオーナーの承諾が必要です。承諾なく居抜きで退去してしまうと、原状回復を求められトラブルになるケースがあります。

新テナントとして入居する側も、ビルオーナーが居抜き入居を了承しているかを確認することが重要です。

チェックポイント： ビルオーナーの承諾が書面（特約または承諾書）で取れているかを確認する。

契約前に以下の項目を必ず確認しましょう。

弊社では物件の紹介から契約手続きまでワンストップでサポートしています。契約書のチェックや交渉も対応しますので、初めての居抜き開業でも安心してお任せください。

居抜き物件の賃貸契約では「造作の所有権」「退去時の原状回復」「リース設備」の3点が特に重要です。契約前にこれらをしっかり確認することで、開業後・退去時のトラブルを未然に防ぐことができます。

不安な点があれば、契約前に専門家に相談することをおすすめします。