飲食店の原状回復とは？費用相場と免除される条件を解説
飲食店を閉店・移転するとき、「原状回復」という言葉が必ず出てきます。
「どこまで元に戻さないといけないの？」「費用はいくらかかる？」「免除される条件はある？」――こうした疑問を持つオーナーは多いはずです。
この記事では、飲食店の原状回復の基本から費用相場、そして合法的に費用を大幅に削減する方法まで、仙台で飲食店の居抜き・造作譲渡専門を扱う私たちが解説します。
目次
原状回復とは
原状回復とは、賃貸テナントを退去する際に、借りたときの状態に戻す義務のことです。
民法の原則では、通常の使用による劣化（通常損耗）は貸主（オーナー）負担、借主（テナント）の故意・過失による損傷は借主負担とされています。
しかし飲食店の場合、話が変わってきます。
飲食店の原状回復が一般テナントより厳しい理由
一般のオフィスや住居と異なり、飲食店テナントでは契約書に「スケルトン返し」の特約が設けられているケースがほとんどです。
スケルトン返しとは、内装・設備をすべて撤去してコンクリートむき出しの状態に戻すことを指します。この特約がある場合、通常損耗かどうかにかかわらず、すべての原状回復費用を借主が負担することになります。
なぜ飲食店はスケルトン返しが多いのか
– 次のテナントが異なる業態で内装を一から作り直すことが多いため
– 厨房設備の配管・ダクト工事など、大規模な改修が行われているため
– オーナーが「白紙の状態」で次のテナントに貸したいと考えるため
契約前にこの特約の有無を確認することが非常に重要です。
原状回復の費用相場
規模別の目安
坪単価の目安は3〜10万円ですが、飲食店は配管・ダクト・グリーストラップ（油水分離槽）の撤去が必要なため、一般テナントより高くなりやすいです。
工事内容と費用の内訳
原状回復が免除・軽減される条件
すべての原状回復費用を必ず払わなければならないわけではありません。以下の条件に該当する場合、費用が免除・軽減される可能性があります。
① 契約書に特約がない場合
スケルトン返しの特約が契約書に明記されていない場合、民法の原則に戻り、通常損耗分は貸主負担になります。まず契約書を確認しましょう。
② 貸主側に起因する損耗がある場合
雨漏りや設備の老朽化など、貸主側の責任による損耗は借主負担になりません。工事前に写真や記録を残しておくと交渉の根拠になります。
③ オーナーと交渉して合意した場合
法律上の義務があっても、オーナーとの交渉次第で負担を軽減できる場合があります。特に長期入居者や、次のテナントが決まっている場合は交渉が通りやすいです。
④ 居抜き退去の合意が取れた場合
最も効果的な方法が、居抜き退去です。次のテナントが内装・設備をそのまま引き継ぐことをオーナーが承諾した場合、原状回復工事が不要になります。
居抜き退去で原状回復費用をゼロにする方法
居抜き退去とは、設備・内装を撤去せずに次のテナントへそのまま引き継ぐ退去方法です。
居抜き退去の流れ
Step 1：専門業者に相談する
居抜き・造作譲渡の専門業者に相談し、設備の査定と買主候補の探索を依頼します。
Step 2：オーナーに承諾を得る
次のテナントが内装・設備を引き継ぐ旨をオーナーに伝え、居抜き退去の承諾を取ります。次のテナントが決まっていると交渉がスムーズです。
Step 3：造作譲渡契約を締結する
売主（現テナント）と買主（次のテナント）の間で造作譲渡契約を結び、引き継ぐ設備・内装の内容と金額を明確にします。
Step 4：引き渡し・退去
契約内容に沿って設備を引き渡し、退去完了です。
通常退去と居抜き退去の比較
原状回復交渉で失敗しないための注意点
退去通知は早めに
賃貸契約の解約予告期間（多くは3〜6ヶ月前）を守らないと、その分余分な家賃が発生します。閉店を決めたらまず契約書の解約条件を確認しましょう。
工事業者は自分で選べる場合がある
オーナー指定の工事業者を使うよう求められることがありますが、法律上は借主が業者を選ぶ権利があります。複数社から見積もりを取ることで費用を抑えられる場合があります。
専門家に相談する
原状回復をめぐるトラブルは非常に多く、交渉や法的判断が必要になるケースもあります。専門業者や弁護士に相談することで、適切な対応ができます。
居抜きサポートの閉店支援サービス
弊社では、仙台エリアの飲食店オーナー様の原状回復コスト削減を、居抜き退去・造作譲渡のサポートを通じてお手伝いしています。
– 無料査定・無料相談
– 専属依頼なら売主様の手数料0円
– オーナー交渉・契約書作成までサポート
– 秘密厳守で対応
「まだ閉店するか決めていない」という段階でも、費用感の把握だけでもご相談いただけます。
まとめ
飲食店の原状回復費用は、スケルトン返しの特約があれば50〜200万円以上かかるのが現実です。しかし居抜き退去・造作譲渡を活用すれば、この費用をゼロにしたうえに売却収入まで得られる可能性があります。
早めに動くほど選択肢が広がります。閉店を考え始めたタイミングで、まずは無料相談をご活用ください。